La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5376/2026, si è pronunciata sul ricorso proposto da privati, assistiti dallo Studio Legale «Bruno Bianchi & Partners», avverso la pronuncia n. 1316/2020 con cui la Corte d’Appello di Milano ha qualificato il loro intervento come “nuova costruzione”, e non come “ristrutturazione”, con conseguente assoggettamento alla disciplina sulle distanze prevista per le nuove edificazioni. Tale qualificazione derivava dal fatto che l’edificio, sorto da un intervento di demolizione e ricostruzione, presentava un aumento di volume e di altezza rispetto al preesistente.
La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso proposto dallo Studio, ha cassato con rinvio la sentenza d’appello, ritenendola viziata per non aver applicato la normativa sopravvenuta (ius superveniens) in materia di ristrutturazione edilizia, più favorevole ai costruttori. Il punto centrale della decisione risiede nell’applicazione del principio iura novit curia e nella conseguente necessità di valutare la fattispecie alla luce delle modifiche normative apportate al D.P.R. n. 380/2001 in corso di causa. La Corte ribadisce il consolidato orientamento secondo cui: “qualora subentri una disposizione derogatoria favorevole al costruttore, si consolida – salvi gli effetti di un eventuale giudicato sull’illegittimità della costruzione, nella specie non ancora intervenuto – il diritto di quest’ultimo a mantenere l’opera alla distanza inferiore, se, a quel tempo, la stessa sia già ultimata”.
La Suprema Corte ricostruisce l’evoluzione normativa della nozione di “ristrutturazione edilizia” partendo dall’originaria versione dell’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. n. 380/2001, che ricomprendeva tra gli interventi di ristrutturazione edilizia la demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico a quello preesistente per sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali. Il D.L. n. 69/2013 (cd. “Decreto del fare”), convertito nella L. n. 98/2013, ha eliminato il requisito della sagoma, consentendo la ricostruzione con la stessa volumetria. Infine, il D.L. n. 76/2020 (cd. “Decreto Semplificazioni”), convertito nella L. n. 120/2020, ha ampliato ulteriormente la nozione, includendo nella ristrutturazione anche “[…] gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche […]” e, in casi specifici legati alla rigenerazione urbana, anche con incrementi di volumetria.
Parallelamente all’ampliamento della nozione di ristrutturazione, il legislatore ha rivisitato la disciplina delle distanze in caso di demolizione e ricostruzione. La modifica più rilevante, introdotta dal D.L. n. 32/2019 (cd. “Decreto Sbloccacantieri”), convertito nella L. n. 55/2019, e poi consolidata dalla L. n. 120/2020, è contenuta nell’art. 2-bis, comma 1-ter, del D.P.R. 380/2001 secondo cui “in ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti”. La norma prosegue indicando la possibilità che anche eventuali “incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti”.
La Corte cita anche la più recente modifica apportata dal D.L. n. 69/2024 (cd. “Decreto Salva Casa”), convertito nella L. n. 105/2024, che ha introdotto il comma 1-quater all’art. 2-bis. Questa norma si pone in continuità con questo percorso legislativo, specificando che gli interventi di recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalle esistenti leggi regionali, sono consentiti anche se non rispettano le distanze minime tra edifici e confini, “a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione”. Inoltre, facendo salvo “quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli”, la norma supera, con una previsione del legislatore statale, i problemi di legittimità costituzionale delle leggi regionali che contenevano disposizioni sulle distanze di maggior favore in deroga alla distanza dell’art. 9, comma 1 del D.M. n. 1444/1968.
La Corte di Cassazione conclude che il solo aumento di volume non costituisce più un criterio sufficiente per qualificare l’intervento come “nuova costruzione”: l’elemento dirimente è il rispetto delle “distanze legittimamente preesistenti”, per cui un edificio ricostruito con aumento di volume, anche fuori sagoma e con altezza maggiore, non è soggetto alle distanze per le nuove costruzioni, purché si mantenga entro le distanze del fabbricato demolito, a condizione che tali distanze fossero legittime all’epoca della sua originaria costruzione. In virtù di tale mutato quadro normativo, la Corte ha censurato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Milano, in diversa composizione, affinché proceda ad una nuova valutazione basata sulla normativa sopravvenuta.