- scompare la definizione aprioristica di qualunque intervento sui sottotetti come intervento di ristrutturazione; l’intervento sarà di volta in volta da qualificarsi come previsto dall’art. 27 della legge ed il titolo abilitativo necessario sarà quello previsto dagli artt. 33 e 41;
- scompare la possibilità di eseguire dette trasformazioni in deroga ad indici e parametri stabiliti dagli strumenti urbanistici comunali e sarà, anzi, proprio in relazione alle previsioni di questi ultimi che un intervento potrà essere assentito o meno;
- rimane la sola deroga alle “condizioni di abitabilità previste dai regolamenti vigenti” ( art. 63, commi 5 e 6 );
- rimane la possibilità che detti interventi comportino “modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde”, nonché “l'apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi” ( art. 64 ), ma ciò non deve avvenire in deroga alle prescrizioni di piano.
Il sottotetto deve esistere ed essere legittimo per essere recuperato
Con la pronuncia in commento il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia, sezione staccata di Brescia (Sentenza 10 febbraio 2010, n. 988), si è nuovamente pronunciato in merito al tema del recupero dei sottotetti previsto prima dalla legge n. 15 del 15 luglio 1996 abrogata dalla nuova legge regionale n. 12 dell’11 marzo 2005.
Il caso riguarda la realizzazione di un nuovo fabbricato ad uso di civile abitazione di tre piani fuori terra, laddove le NTA del PRG consentivano la realizzazione di solo due piani fuori terra, con un limite di altezza massimo di zona di metri 7,5. Con nuovo permesso di costruire il comune assentiva a che il terzo piano realizzato abusivamente fosse sanato dalla procedura per il recupero del sottotetto ai fini abitativi.
Il Collegio nel concludere che il recupero di un sottotetto è suscettibile ex se di sanatoria, ma a condizione che sia stato recuperato un sottotetto non solo esistente, ma “legittimamente” esistente, opera una ricostruzione della disciplina regionale sull’istituto del recupero dei sottotetti e ne inquadra le caratteristiche fondamentali.
Ai sensi della legge della L.R. n. 15/1996 il recupero del sottotetto a fini abitativi era qualificato come intervento di ristrutturazione ed era ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni della disciplina urbanistica regionale nonché in deroga anche agli indici o parametri urbanistici ed edilizi previsti dagli strumenti urbanistici generali vigenti ed adottati. Tale intervento di recupero non poteva però prescindere dall’esistenza dell’edificio e del sottotetto medesimo (nel senso di vero e proprio volume preesistente) e doveva avvenire nel rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie e di abitabilità previste dai regolamenti vigenti
Potevano inoltre essere realizzate aperture per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, purché nei limiti di altezza massima posti dallo strumento urbanistico ed unicamente al fine di assicurare i parametri di altezza media.
Le modificazioni di altezza e volumetria, pertanto, erano ammissibili solo se strettamente necessarie a rendere abitabili i volumi del sottotetto, escludendo qualsiasi intervento che comportasse creazione di nuove volumetrie o che si sostanziasse in una elusione o eccesso rispetto allo scopo unico previsto dal legislatore.
Con l’approvazione della L.R. 12/2005 viene abrogata la L.R. 15/1996 ma il principio del “favor” per gli interventi di recupero dei sottotetti ai fini abitativi rimane. I tratti fondamentali della nuova disciplina, contenuta nel Capo I del Titolo IV, sono i seguenti: