Con la sentenza n. 315/2026, la Corte d’appello di Cagliari, Sezione Distaccata di Sassari, ha riformato la decisione del Tribunale di Tempio Pausania n. 375/2023, accogliendo l’appello proposto dalla società immobiliare assistita dallo Studio Legale «Bruno Bianchi & Partners».
La controversia, incentrata sul rapporto tra sopraelevazione, costruzione in aderenza e distanza minima tra pareti finestrate, riguardava due immobili originariamente aderenti al solo piano terra e poi sopraelevati in tempi successivi: dopo che la società appellante aveva realizzato un primo piano dotato di terrazza con parapetto, il confinante aveva edificato una veranda coperta in aderenza a tale parapetto, superandolo in altezza di circa tre metri. Mentre il Tribunale aveva rigettato le domande attrici ritenendo dirimente proprio il carattere originario dell’aderenza tra i due fabbricati, la Corte d’Appello ha ricondotto la fattispecie alla disciplina inderogabile sulle distanze legali tra costruzioni, valorizzando la natura della nuova opera e la sua effettiva incidenza sulla parete finestrata del fabbricato vicino.
La Corte d’appello ha qualificato la sopraelevazione dell’appellato come nuova costruzione, richiamando il consolidato orientamento secondo cui tale nozione ricomprende «qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa o di elevazione dell’opera». In quanto nuova costruzione ricadente in zona diversa dalla zona A, l’intervento risultava soggetto alla distanza minima assoluta di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti prescritta dall’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, le cui disposizioni «[…] prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica».
La circostanza che la sopraelevazione fosse stata realizzata in aderenza rispetto alla proprietà confinante non preclude l’applicabilità dell’art. 9 del D.M. n. 1444/1968 in quanto «la possibilità di costruire in aderenza deve essere esclusa quando almeno una delle due pareti sia finestrata». A questo proposito, il Collegio ha richiamato l’orientamento della Suprema Corte secondo cui «per parete finestrata debba intendersi quella su cui insiste qualsivoglia manufatto che assicuri la possibilità di esercitare la veduta, conformemente alla ratio che è sottesa alla previsione di cui all’art. 9 cit. (cfr. Cass. civ. 4834/2019)». Su questa base la Corte ha ritenuto che il requisito fosse presente in entrambe le costruzioni, valorizzando la presenza, da un lato, di una veranda coperta e, dall’altro, di una terrazza in parte coperta e in parte scoperta, entrambe idonee a consentire la veduta.
La Corte ha poi superato l’argomento dell’appellato relativo alla presunta irregolarità delle opere della società: «la rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell’ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato, senza estendersi a quelli tra privati», sicché il conflitto tra proprietari interessati in senso opposto alla costruzione deve essere risolto «in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell’opera e le norme edilizie che disciplinano le distanze legali». L’aver eseguito la costruzione in conformità all’ottenuta licenza o concessione non esclude, di per sé, la violazione di dette prescrizioni e, quindi, il diritto del vicino, a seconda dei casi, alla riduzione in pristino o al risarcimento dei danni. Per la medesima ragione, la natura eventualmente abusiva della costruzione a tutela della quale si agisce non osta al riconoscimento della tutela stessa.
In accoglimento dell’appello proposto, la Corte ha dichiarato illegittima la sopraelevazione del vicino per violazione della distanza di dieci metri, ha condannato l’appellato alla demolizione/arretramento della nuova sopraelevazione alla distanza di dieci metri dalla parete finestrata, nonché al risarcimento del danno medio tempore subito dall’appellante, oltre alla rifusione integrale delle spese di lite dei due gradi di giudizio. L’esito del giudizio conferma dunque la solidità della linea difensiva fatta valere dallo Studio Legale «Bruno Bianchi &Partners» nell’interesse della Società appellante, incentrata sulla corretta qualificazione della sopraelevazione come nuova costruzione e sulla prevalenza dei limiti inderogabili di distanza previsti dalla normativa statale.