Nota professionale ordinanza Corte Suprema di Cassazione, sez. II civile n. 01441/2024 – i vincoli urbanistici di carattere generale: vincoli apparenti.
La vertenza in esame attiene ad un giudizio promosso dallo Studio Legale Bruno Bianchi &Partners avanti alla Suprema Corte di Cassazione avverso una pronuncia con cui la Corte d’Appello di Milano, nel confermare la sentenza resa dal Tribunale di Monza, aveva disposto la condanna della parte assistita dallo studio alla restituzione di una quota del prezzo incassato nella vendita immobiliare ad uso commerciale stante l’esistenza di un vincolo urbanistico a favore del Comune.
Nello specifico, la Corte di Appello di Milano aveva rigettato l’appello proposto sulla scorta del mancato conoscimento da parte del compratore dell’obbligo urbanistico di destinazione a parcheggi gravante sul terreno antistante l’immobile compravenduto a causa della mancata allegazione della concessione edilizia all’atto di trasferimento della proprietà. Invero, ad avviso dei giudici, la responsabilità del venditore poteva essere esclusa solo ove fosse stata data la prova che il compratore ne avesse avuto effettiva conoscenza – e non la mera possibilità di conoscenza – oppure il vincolo fosse espressamente menzionato nell’atto di trasferimento della proprietà.
Contrariamente, con il ricorso promosso ai sensi dell’art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c., la deducente difesa ha contestato la violazione e falsa applicazione dell’art. 1489 c.c. per avere la Corte di merito erroneamente omesso di considerare che il vincolo dedotto avesse valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia egra omnes. Per l’effetto è stato eccepito che tale norma non avrebbe potuto essere invocata dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non l’avesse eventualmente dichiarato nel contratto in quanto l’individuazione delle aree da destinare a standards urbanistici si sarebbe potuta ricavare direttamente dallo strumento urbanistico generale, in ordine al quale vi sarebbe stata una presunzione legale di conoscenza dei destinatari.
A sostegno di quanto articolato si è riportato quanto conclamato da consolidata giurisprudenza di legittimità secondo cui i vincoli inseriti nelle previsioni degli strumenti di governo del territorio di portata generale, a differenza di quelli inseriti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare (destinati a regolamentare le attività che il privato può mettere in atto, avuto riguardo ai propri beni, nei limiti contemplati dall’art. 42, comma 2, Cost.), involgono interessi diffusi e, come tali, non possono qualificarsi come oneri “non apparenti” gravanti sull’immobile secondo l’art. 1489 c.c. e, conseguentemente, non sono invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto[1].
Sul punto, si è ribadito altresì che la clausola di stile con cui il venditore garantisce la libertà del suolo oggetto del contratto di compravendita da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, vincoli ed oneri in genere, per consolidato orientamento giurisprudenziale, si riferisce agli oneri e vincoli “non apparenti”, rilevabili dal compratore solo attraverso particolari indagini, ma non può riferirsi ai vincoli imposti da atti aventi forza di legge assistiti da una presunzione legale di conoscenza da parte di tutti i cittadini[2].
Tale prospettazione è stata successivamente condivisa dalla Suprema Corte di Cassazione nell’ordinanza in esame ove è stato osservato come la pronuncia impugnata, nell’escludere la conoscenza o la conoscibilità da parte del compratore in ragione del mero riferimento alla mancata allegazione della concessione edilizia all’atto di trasferimento, ha presupposto implicitamente che detto provvedimento costituisse la fonte primaria del vincolo medesimo, senza corroborare tale conclusione da alcuna indagine sull’asservimento volontario dell’area ad uso pubblico, ovvero sulla ricorrenza di un obbligo urbanistico di destinazione a parcheggi.
In definitiva, i giudici di legittimità hanno evidenziato come, ove la destinazione dell’area alla realizzazione di parcheggi fosse già stata prevista dagli strumenti urbanistici generali, avrebbe potuto operare la presunzione di conoscenza della collettività, con conseguente “apparenza” del vincolo. Diversamente, solo nell’ipotesi in cui la concreta individuazione dell’area fosse stata operata con il provvedimento amministrativo particolare di concessione il vincolo sarebbe stato “non apparente”.
Sulla scorta di ciò, la Suprema Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata rinviando la causa dinnanzi alla Corte d’appello di Milano che, in diversa composizione, dovrà verificare nel caso concreto la natura dell’obbligo urbanistico di destinazione a parcheggi, ovvero quale mera assunzione di un’obbligazione a cura degli originari proprietari del fondo su cui è stato eretto il fabbricato o, al contrario, quale integrazione di una limitazione discendente da previsione di piano regolatore o da altra prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia generale.
[1] cfr. Cassazione civile, sez. II, Sentenza n. 2737/2012; sez. II, Sentenza n. 4971/2007; sez. I, Sentenza n. 793/2001.
[2] cfr. Cassazione civile, sez. II, Sentenza n. 2737/2012.