Nell’ordinamento giuridico la nozione di “pertinenza” è espresso dall’art. 817 del codice civile, secondo il quale vanno intese tali “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.”.
La pertinenza è, pertanto, caratterizzata da un vincolo di subordinazione funzionale di un bene o di più beni accessori rispetto alla cosa principale, protratto nel tempo e costituito da un comportamento volontario e durevole del proprietario della cosa principale.
La prevalente giurisprudenza ritiene che per la costituzione del vincolo pertinenziale, la proprietà della cosa principale e della pertinenza debbano coincidere nel medesimo soggetto (Cassazione, 6 settembre 2002 n. 12983).
La disciplina civilistica ravvisa l’esistenza di un vincolo pertinenziale tra beni diversi in presenza di due requisiti, l’uno oggettivo e l’altro soggettivo, identificati rispettivamente nella destinazione intesa quale contiguità di due o di più beni (per la quale l’accessorio reca un’utilità al bene principale e non al proprietario) e nella volontà di operare tale destinazione.
La pertinenza forma con la cosa principale una unità in senso giuridico ed economico, che sottopone i beni alla medesima normativa. Il vincolo pertinenziale cessa quando viene meno la destinazione funzionale tra i due beni e quando l’avente diritto, con atto volontario, dispone separatamente della pertinenza.
Per pertinenza civilistica si intende, quindi, quel bene che è durevolmente congiunto ad un altro al fine di migliorarne la funzionalità, il valore e le condizioni d’uso.
Per l’esistenza del vincolo pertinenziale sono quindi necessari:
- l’elemento oggettivo, nel senso che un bene, la cosa accessoria, deve essere destinato a servizio o ad ornamento di un altro bene, la cosa principale;
- l’elemento soggettivo, nel senso che tale destinazione deve rispondere all’effettiva volontà dell’avente diritto di dar vita a tale vincolo di complementarietà o strumentalità;
Il concetto tributario di area pertinenziale può essere rinvenuto nel Decreto Legislativo n. 504 del 30 dicembre 1992 di istituzione dell’ICI, all’art. 2, comma 1, lettera a), che definisce ai fini dell’applicazione dell’imposta l’area che “costituisce pertinenza” dell’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano.
Secondo il prevalente indirizzo della giurisprudenza tributaria, il carattere pertinenziale deriva dall’obiettiva situazione della cosa principale e di quella destinata durevolmente al servizio o all’ornamento della prima e che “il rapporto pertinenziale non è dato dal tenore delle espressioni usate dalle parti, ma dalla obiettiva ed effettiva situazione in cui si trovano la cosa principale e quella che si assume essere pertinenza di questa” (Comm. Trib. Centr., sez. XII, n. 2217 del 1° luglio 1993).
La destinazione di un bene a pertinenza di un altro deve essere caratterizzata dai seguenti elementi:
- deve essere effettiva e materiale, deve consistere, cioè, nella materiale attribuzione della cosa accessoria al servizio o all’ornamento della cosa principale, quale contenuto di un comportamento effettivo del soggetto; la destinazione deve essere oggettiva nel senso che alla cosa accessoria deve essere impresso un rapporto di subordinazione funzionale rispetto alla cosa principale, in modo tale che tra le cosa principale e quella accessoria si realizzi una relazione percepibile da chiunque;
- deve essere attuale, cioè non meramente eventuale o potenziale;
- deve essere durevole, nel senso della non occasionalità o temporaneità.
Per quanto concerne il concetto urbanistico di pertinenza, questo differisce in parte da quello civilistico perché nel settore urbanistico acquistano preminente rilievo le esigenze di tutela del territorio.
La pertinenza urbanistica si distingue da quella civilistica perché, mentre in quest’ultima rilevano sia l’elemento oggettivo che quello soggettivo, nella prima acquista rilevanza solo l’elemento oggettivo. I beni, cioè, che nel diritto civile assumo natura pertinenziale non sono tali ai fini delle regole che governano l’attività edilizia, ogni qualvolta assumono autonomia rispetto ad altra costruzione, con conseguente loro assoggettamento al regime concessorio, oggi “permesso di costruire”.
Possono essere definiti “pertinenze”, e quindi soggetti alla disciplina degli interventi minori della denuncia di inizio attività, quei manufatti di dimensioni modeste e ridotte rispetto alla cosa cui ineriscono, deve trattarsi di opere preordinate ad una esigenza necessaria dell’edificio principale e funzionalmente ed oggettivamente inserite nello stesso ed accessorie rispetto ad un’opera principale.
Non solo, la nozione di pertinenza urbanistica, anche alla luce del testo unico dell’edilizia D.P.R. n. 380 del 2001, è ancorata non solo all’oggettività del rapporto pertinenziale, ma anche all’assenza di un autonomo valore di mercato ed alla consistenza dell’opera, la quale deve contenersi entro misure minime, tali da non alterare in modo significativo l’assetto del territorio. Il testo unico per individuare le pertinenze soggette a permesso di costruire indica due criteri: uno qualitativo, che si sostanzia nella possibilità concessa ai Comuni di restringere l’area delle opere pertinenziali, realizzabili con la semplice denuncia di inizio attività, sottoponendo a permesso di costruire tutti gli interventi che, in ragione delle aree in cu si intende operare, richiedono un più penetrante controllo; ed uno quantitativo, consistente nel considerare comunque nuova costruzione l’intervento pertinenziale che determina un aumento del 20% del volume dell’edificio principale. Il legislatore, in questo modo, con una presunzione legale ha voluto stabilire un limite oggettivo oltre il quale l’intervento, ai fini della disciplina edilizia, perde il carattere di accessorietà all’edificio principale per assumere caratteristiche di autonomia, determinando un aggravio al carico urbanistico esistente.
Si può pertanto concludere che la pertinenza in senso urbanistico deve avere le seguenti caratteristiche:
- un nesso oggettivo strumentale e funzionale con la cosa principale;
- il possesso , per natura e struttura, di un’unica funzione di destinazione;
- un carattere durevole;
- la non utilizzabilità economica in modo diverso;
- una ridotta dimensione;
- una individualità fisica e strutturale propria;
- l’accessione ad un edificio preesistente edificato legittimamente;
- l’assenza di un autonomo valore di mercato.
Dott.ssa Loretta Davanzo