Con l’entrata in vigore del D.L. n. 77/2021, rispetto agli interventi da assoggettare a Superbonus, il requisito dello stato legittimo dell’immobile risulta essere stato parzialmente ridimensionato, risultando tale verifica oggi necessaria per i soli interventi che prevedono la demolizione e ricostruzione.
Se da un lato la definizione di stato legittimo si ritrova ancora all’art. 9-bis, comma 1-bis del D.P.R. n. 380/2001, aggiunto dall’art. 10, comma 1, lettera d) della Legge n. 120/2020 (il quale chiarisce che “lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”), dall’altro, ai sensi del comma 13-ter dell’articolo 119 della L. 77/2020, recentemente modificato dall’articolo 33, comma 1, lettera c) del D.L. 31 maggio 2021, n. 77, entrato in vigore in data 1 giugno 2021, “gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA)” e, per questi ultimi, debbono essere “attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967” senza la necessità “dell’attestazione dello stato legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”.
La legittimità della situazione sulla quale si interviene rimane comunque un elemento di non poco conto poiché, se in merito alla “decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 ” il Legislatore ha espressamente previsto la stessa nei casi di “mancata presentazione della CILA”, di “interventi realizzati in difformità dalla CILA”, di “assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo” e da ultimo nel caso di “non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14”, la vigente normativa prevede in ogni caso che “resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”, potendo dunque essere contestate in seguito eventuali difformità antecedenti alle opere di cui al Superbonus, rischiando pertanto di vanificare tali interventi ove lo stato preesistente dovesse essere illegittimo.