L’indice di edificabilità va calcolato sulla sola superficie effettivamente edificabile
Nota a Cassazione penale n. 5751, depositata in data 5 febbraio 2014
Nel caso di specie, il Supremo Collegio ha esaminato il ricorso avverso la pronuncia della Corte d’Appello di Perugia, con la quale, i titolari di una società di costruzioni, erano stati assolti dall’accusa di aver realizzato un complesso immobiliare in zona sottoposta a vincolo storico e paesaggistico, in virtù di un permesso a costruire illegittimo. La Procura Generale della Repubblica presso la Corte d’Appello di Perugia ha quindi impugnato tale giudicato.
In particolare, secondo il ricorrente tale opera ha violato gli standard urbanistici di cui al d.m. 1444/1968 sotto il profilo volumetrico, in quanto, l’art. 7 rubricato come “limiti di densità edilizia” prevede che per le nuove costruzioni, da eseguirsi in zone di rilevante importanza storica come quella in questione “la densità fondiaria non deve superare il 50% della densità fondiaria media della zona e, in nessun caso, i 5 mc/mq”.
Secondo la prospettazione del ricorrente questo indice di edificabilità, avrebbe dovuto determinare la volumetria in rapporto alla superficie del sedime del complesso edilizio destinato ad abitazioni, d’altro canto controparte sosteneva invece che non vi sarebbe stato alcun illegittimo superamento della volumetria assentita, e che la stessa si sarebbe dovuta calcolare moltiplicando il medesimo indice per la superficie di tutta l’area del comparto oggetto del complesso intervento edilizio, costituito dal parcheggio interrato, e dall’edificio destinato ad abitazioni.
La Suprema Corte ha quindi ripercorso i concetti densità edilizia, territoriale e fondiaria, specificando come, secondo Giurisprudenza costante, la differenza tra i due concetti consiste nel fatto che mentre la densità edilizia territoriale, riferendosi a ciascuna zona omogenea dello strumento di pianificazione, definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare su ciascuna zona stessa, per cui il relativo indice è rapportato all’intera superficie della zona, ivi compresi gli spazi pubblici, quelli destinati alla viabilità, ecc.;” viceversa, la densità edilizia fondiaria, “concernendo la singola area e definendo il volume massimo edificabile sulla stessa, implica che il relativo indice sia rapportato all’effettiva superficie suscettibile di edificazione”(Cons. di Stato 32/2013; Cons. di Stato1402/1999.
Nell’ambito degli standard urbanistici la densità territoriale attiene al comparto al lordo delle strade e degli spazi pubblici, mentre la densità fondiaria attiene al singolo lotto al netto delle aree asservite a standard urbanistici.
I Giudici hanno quindi concluso che l’indice di edificabilità ex d.m. 1444 va individuato sulla superficie effettivamente edificabile, al netto delle superfici destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Attraverso quindi il calcolo dell’indice di edificabilità fondiaria, è possibile determinare il massimo volume edificabile su ciascun lotto.
Né alcun pregio meritano le censure mosse dalla società titolare del permesso di costruire, in ordine alla derogabilità del disposto del d.m. 1444, a seconda della natura pubblica o privata delle opere da eseguire, in quanto, secondo i Giudici, si tratta di un indice assoluto posto a tutela di un bene storico e paesaggistico di interesse pubblico.