I vizi relativi all’abitabilità parziale di un immobile giustificano la riduzione del prezzo originariamente pattuito
Nota a Cassazione, II Sezione Civile, n. 6521, del 26 aprile 2012
Con la pronuncia in esame la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso presentato dai venditori di un immobile avverso la decisione con cui la Corte d’Appello, in parziale riforma della sentenza di primo grado, riduceva il prezzo di vendita, condannando gli stessi al rilascio dell’immobile in favore dell’acquirente, subordinatamente al pagamento del prezzo.
Il giudizio di primo grado veniva promosso dall’acquirente di un immobile con annesso terreno il quale lamentava che, al momento della stipulazione del contratto definitivo, erano emerse varie difformità riguardanti, tra l’altro, il difetto di abitabilità di alcune parti dell’immobile.
Chiedeva, pertanto, pronuncia costitutiva di trasferimento del bene ad un prezzo ridotto rispetto a quello pattuito nonché il risarcimento dei danni subiti a causa della ritardata esecuzione del contratto preliminare.
Già il giudice di prime cure, condividendo le conclusioni del Consulente d’Ufficio, disponeva il trasferimento in favore dell’acquirente della proprietà dell’immobile ad un prezzo ridotto rispetto quello pattuito.
La Corte di Appello, in parziale riforma della sentenza di primo grado, riduceva ulteriormente il prezzo di vendita e condannava i venditori al rilascio dell’immobile in favore dell’acquirente, subordinatamente al pagamento del prezzo.
Avverso la pronuncia di appello, i venditori hanno promosso ricorso per Cassazione deducendo che il certificato di abitabilità non era necessario per i locali in questione (taverna, cucinotto e veranda), trattandosi di locali “accessori” e “a servizio dell’abitazione”.
La Suprema Corte, rigettando con la sentenza in esame il ricorso, osserva che correttamente il Giudice di appello ha ridotto il prezzo, ai sensi dell’art. 1492 del Codice Civile, sulla base di quanto accertato mediante C.T.U. e tenuto conto della garanzia, ex art. 1490 del Codice Civile, prestata dai promittenti venditori in ordine al rispetto delle norme urbanistiche e impiantistiche ed alla abitabilità dell’immobile oggetto del contratto “in ogni sua parte”.
Infatti, l’art. 1490 del Codice Civile, rubricato “Garanzia per i vizi della cosa venduta”, stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Inoltre, l’art. 1492 stabilisce quali siano gli “Effetti della garanzia” nei casi indicati dall’articolo 1490: il compratore può, cioè, domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo.
La Corte di merito ha ritenuto, peraltro, che le risultanze peritali fossero “sorrette da congrua e puntuale motivazione” quanto al minor valore dell’immobile per i vizi riscontrati, disattendendo sul punto le doglianze dei ricorrenti in quanto del tutto generiche e fondate su una diversa valutazione in fatto, esulante dal sindacato di legittimità.